关于房地产抵押若干问题的思考(13)

推荐人: 来源: 时间: 2020-08-17 15:02 阅读:
  6、房地产抵押后土地上新增房屋的受偿问题
  《担保法》、《城市房地产管理法》规定,房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产,需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋的所得,抵押权人无权优先受偿。
  (1)、房地产抵押后,土地上新增的房屋不属抵押物。房地产抵押合同签订后土地上新增的房屋,一是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押,其所占用范围的土地上新建的房屋。二是 以土地使用权作抵押,该土地上新建造的房屋。房地产抵押合同 签订后,并依据法定程序办理了抵押权登记,抵押权人依法取得了房地产抵押权。抵押合同签订时,是以现实存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的,抵押合同签订后,新增的房屋,不是抵押合同确定的抵押权客体对象,不能作为抵押物。
  (2)、抵押房地产拍卖时,对新增房屋的处理。虽然房地产抵押后,土地上新增的房屋不属于抵押财产,但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋,其房屋和房屋占用范围的土地便不可分。当需要拍卖抵押房地产时,新增的房屋虽不属抵押财产,但应同抵押房地产一同拍卖,如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来,使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致,则这一新增的房屋权利就无法得到实现。所以法律规定,拍卖抵押房地产时,可以将土地上新增的房屋与抵押房地产一同拍卖。
  (3)、新增房屋的拍卖所得,抵押权人无权优先受偿。房地产抵押合同签订并生效后,土地上新增的房屋,拍卖抵押房地产时,虽可一同拍卖,但抵押权人无权优先受偿,其前提是新增的房屋不属抵押财产,抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优先受偿,无权对新增房屋的价款优先受偿。当抵押人即为债务人时,抵押权人可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿;当抵押人为第三人时,抵押权人无权对抵押人新增房屋的价款进行清偿。
参考文献:
  1、王利民《关于抵押权若干问题的探讨》
  2、陈书荣《解读土地使用权抵押相关问题》

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