关于房地产抵押若干问题的思考(12)

推荐人: 来源: 时间: 2020-08-17 15:02 阅读:
  (2)、房产和地产的分别抵押
  房产和地产的分别抵押,即抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人,抵押权人行使抵押权时,可将房产和地产并付拍卖,但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。
  房产和地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境,我国法律承认房屋可以独立于土地而成为所有权的客体,因为房产和地产各自具有独立的交换价值。我国建设部于1992年3月23日房建(92)162号通知第2条中规定:“在房地产经营活动中要实行房地分别计价、综合评估。各地要遵循房地产价格形成的客观规律,分别对房屋和土地进行价格估算、综合分析,科学确定房地产价格。”
  在实践中,房产和土地使用权分别依法抵押,给不同的债权人时,其效力是没有问题的。 抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人,并经过抵押物登记公示,具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效,才符合物权公示原则,才不会动摇抵押登记的公信力。并且,对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据,而是采用“设立在先,效力优先”的原则。《担保法》第五十四条规定,也承认一物多押的效力,对一物多押的情况,只要第二抵押权人及其后的抵押权人是明知的、自愿的,就不应予以限制,不应否定房屋和土地使用权两物两押的效力。
  房地产权利人为同一抵押人时,抵押人只以房屋或土地使用权中的一物抵押给一个抵押权人,而抵押权人在签订合同时又未依法要求抵押人将两物同时抵押,以至于该抵押人有机会将另一物另设一个抵押,应视为前一抵押权人放弃同时抵押的权利,后一抵押权人对两物未能同时抵押亦无异议。对同一抵押人的两物两押合同进行处理时,应把两物同时拍卖,分别计算拍卖价值,分别按两个合同的约定受偿。
  在房屋与土地使用权主体不同一时,两个合同各不相扰。在处理抵押物时,应将房地产同时拍卖,分别计价,分别按两个合同受偿。
  需提及的是,如果房屋抵押权人先行使用抵押而将房屋连同该房屋占用土地的使用权一同拍卖,他只能就房屋卖得价金优先受偿,那么在土地使用权抵押权人行使抵押权之前,对于拍卖土地使用权所得价金的处理,应当向土地使用权抵押权人提前清偿所担保的债权或者向公证机关提存,超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
  5、以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押
  《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定“以划拨方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”这一规定表明:土地使用者是无偿获得的国有土地使用权,其本身由于未支付土地出让金,因此当事人不能设置抵押,必须经“评估”、“核定出让金数额后”方可设置抵押。因此,未经过上述两程序的,抵押无效,且登记机构的办理登记行为违法。
  根据《担保法》、《城市房地产管理法》的规定,设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。根据房地产管理法规,作为土地使用者,转让划拨土地使用权的必须依照国家有关规定缴纳土地出让金。以房屋连同划拨方式取得的土地使用权的房地产设定抵押权时,土地使用者仅仅是在房地产上设定了担保物权,并未转让划拨土地的使用权,也无须交纳出让金。当抵押房地产被拍卖时,虽然土地使用权人是被迫的,但已经构成了转让划拨土地使用权的行为。拍卖房地产的价款中,包含了划拨土地使用权人应当缴纳的土地使用权出让金。随着房地产的拍卖,划拨土地使用权人交纳土地使用权出让金的法定义务也随之转移。抵押权人实现抵押权时,首先从拍卖抵押房地产的价款由交纳相当于土地使用权出让金的款额后,对于剩下的余款,抵押权人才可以享受优先受偿的权利。所以,设定房地产抵押时,抵押权人要详细了解抵押人提供的房地产的土地使用权取得方式。

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