关于房地产抵押若干问题的思考(11)

推荐人: 来源: 时间: 2020-08-17 15:02 阅读:
  【问题】值得注意的是,2001年8月5日建设部公布了《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》部门行政规章,《办法》第四条规定“以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”,该条款作出了“必须同时抵押”的规定,它表明建设部坚决贯彻“房随地走”和“地随房走”原则的态度。但十分遗憾的是,国家对其并未作为国务院行政法规出台(注:至少也应两部联合出台),由于房屋与土地使用权抵押分别登记,建设部无权、也无法要求国土资源部怎样做,而国土资源部也“有权”不理睬这部门规章,致使各行其政的状况加剧。
  2004年7月5日公布并施行的,距本文最近的抵押登记法规--国家林业局《森林资源资产抵押登记办法(试行)》规定“森林或林木资产抵押时,其林地使用权须同时抵押,但不得改变林地的属性和用途(第8条2款)。”、“经营国家无偿划拨森林资源资产的单位,以其经营的森林资源资产申请抵押时,应先办理相关的森林、林木出让手续。否则,抵押无效(注:第14条;第8条规定的森林资源资产包括林地使用权)。”它的公布表明我国法律贯彻与强调“房随地走”和“地随房走”原则的态度。
  3、房地产权利主体出现同一主体、非同一主体、非权利主体并存的状态:
  民事主体只有依法取得土地使用权,才能在土地上依法兴建房屋,取得房屋产权,土地使用权主体与房屋产权的主体应当是同一的。但是,随着我国城市住房制度的改革和大规模商品房开发,城市私有房屋的比例呈逐步上升之势,便出现了房屋产权与土地使用权的权利主体非同一状态,即出现了区分所有的情形。房屋区分所有,也称建筑物区分所有,是指数人、数人以上的更多人区分建筑物而各有其部分。表现为:
  (1)、在高层商品楼房(含营业用房、写字办公房、住宅)中可能住有几十户、数百户自然人或法人,这些人都应成为房屋区分所有的主体,并各自有其相应的土地使用权。
  (2)、一栋在房屋区分所有情况下,房屋所占用范围内的土地使用权则由房屋区分所有的主体按份共有,便出现了由多个共有人共同行使一个土地使用权,共有人中的一人非经其他共有人同意,无权处分共有物。
  (3)、在房屋区分出售后,土地使用权仍登记在商品房开发商手中,或对于原单位宿舍以房改后,由于房改政策与国有土地未办出让手续,其原划拨土地使用权仍在单位手中。
  (4)、用农民集体土地建房,包括现各地农村大力开展的农民住房改造所建的农民房,这些房屋不是建在农民的宅基地上,而是建在村上在村属于农田地中统一划出的土地上,有的地区甚至是按每人40平方米土地以“农民失地安置”为由划地自行建房,其房屋未办产权证(注:能否按现行法律规定办到房屋产权证,在政策与法律上还是个空白),土地使用权也仍在集体--村上,农民--村民不是房屋所有者,不是土地所有者,更不是土地使用权的所有者。
  不同状态情形下的抵押权:(1)、在明确土地使用权和房屋产权的权利主体非同一主体时,土地使用权人和房屋产权人均可就其所享有的土地使用权或房屋设定抵押权。(2)、明确土地使用权和房屋产权的权利主体为同一主体时,应当允许抵押人仅就土地使用权或房屋产权分别向不同的债权人设定抵押权。(3)明确土地使用权和房屋产权为同一权利主体时,抵押人先就土地使用权或房屋产权设定抵押时,应就房屋或土地使用权一并办理抵押登记,否则,允许抵押人就房屋产权或土地使用权另行设定抵押。(4)、明确抵押合同并法律允许的范围内另有约定的,按照约定。
  4、房地产抵押的形式
  (1)、房屋产权和土地使用权的同时抵押
  房屋产权和土地使用权的同时抵押,即抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。

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