关于房地产抵押若干问题的思考(7)

推荐人: 来源: 时间: 2020-08-17 15:01 阅读:
  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定:划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。
  第四十五条 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
  (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
  (二)领有国有土地使用证;
  (三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
  (四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
  转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
  根据上述规定,抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得的房地产可以抵押;而划拨土地使用权不能直接抵押,符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准,并在抵押登记时必须提交“土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明”,其划拨土地使用权与地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。但其土地在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。这在进行土地使用权抵押时必须注意的。
  同时,土地使用权抵押应当持土地使用权证书办理登记手续。根据《担保法》第四十四规定:办理抵押物登记,应当向登记部门提供下列文件或者其复印件:
  (一)主合同和抵押合同;
  (二)抵押物的所有权或者使用权证书。
  《城市房地产管理法》第四十八条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
  所以,土地使用权抵押必须具备两个基本条件:一是依法取得的国有土地使用权以及依法能够抵押的集体土地使用权;二是必须是办理了土地登记、领取土地使用权证书。
  2、关于划拨土地使用权抵押的前提条件。
  划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。也就是说,获得划拨土地的使用人,虽得到国有土地使用权,但因没有支付出让金给国家,因此其使用权的价值不能等同,应当远远小于出让土地使用权的价值。因而国家对划拨土地使用权的抵押作了相应的限制规定。
  1990年5月19日国务院令第55号发布了并自发布之日起施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定了划拨土地使用权 “经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”。因此,国家以行政法规的方式规定了,划拨土地使用权不能直接抵押。同时,
  国家土地管理局〔1997〕国土〔籍〕字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》“三、关于土地使用权抵押登记申请”中规定:“以划拨土地使用权抵押的,提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明”。也表明划拨土地使用的抵押是受限制的。
  【问题】对于是否“必须经市、县人民政府土地管理部门批准”? 2004年1月15日,国家土地资源部以国土资发[2004]9号文下发了《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》,2004年3月23日最高人民法院以法发[2004]11号司法文件转发该文件,文件规定“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”根据国土资发[2004]9号文以及法发[2004]11号司法文件的规定,自2004年1月15日起,“不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效”。

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