关于房地产抵押若干问题的思考(4)

推荐人: 来源: 时间: 2020-08-17 15:01 阅读:
  5、抵押物的特定化登记原则:
  对于房地产抵押登记,不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得,一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下,按照房屋建筑的独立体(幢、栋、楼,即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位)发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证,即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时,抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押与登记,而未将其按商品房的实际套为单位进行细化,即未特定化,这样的抵押登记是无效的。
  【问题】而对于土地使用权证,往往是按规划、征地、土地出让的项目由国土资源行政机关核发给一个土地使用权证。而土地使用权不具有同房屋所有权证那样的可分性,这就带来了一个与抵押物登记特定化的实际困难,这必然引出一个“土地使用权的某一部分能否设定抵押问题”。抵押时一般只能将这唯一的土地使用权证一次全部进行抵押登记,即使当事人不想这样做,但也无法实现。从民法上来看,抵押权乃是价值权,因此抵押物必须具有独立的价值并可以转让,才能够不妨碍抵押权的实现。所谓抵押物必须具有独立的价值,实际上是指抵押物具有交易上的价值,而并不一定指抵押物的物理上的独立性,抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独立价值,这样在理论上、在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第三人造成损害,某项财产设定抵押后必须登记。因此,某物能否作为抵押物,还要取决于能否进行登记,只要具有独立的交易价值并能够登记,就可以成为抵押物。就土地使用权的某一部分来说,如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记,当然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权,因不能转让,不具有独立的交易价值,所以不能成为独立的抵押标的。让土地使用权的某一部分可以进行设定抵押,这是一个立法趋向问题,也许不远的将来在抵押登记制度上是可行的,但目前尚无法实现或者说实现起来比较困难。
  案例,某房屋开发商依法获得了一个项目的划拨国有土地使用权,但在开发过程中,该开发商因不能及时支付该土地开发的农民拆迁安置费、土地青苗损失补偿费的部分款项,后由当地政府起诉,法院判决,将这个项目土地中的一块划出的方式解决了此纠纷。按此原理,将该项目土地中的一块设置抵押也应当是可以的。这是实际操作中的具体做法。
  6、房地产抵押权与房地产出租的关系:
  这种关系可分两种情形,一种是已经出租的房地产抵押,这种情况租赁关系成立在先,抵押权设定在后,抵押与租赁关系互不影响,只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人,原租赁合同继续有效,即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租,这种情况下抵押权设定在先,租赁关系成立在后,租赁合同对受让人不具有约束力,租赁关系应随着抵押权实现而解除。上述法律关系与法律后果,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条、第六十六条已作明确规定。
  7、房地产抵押合同的成立与生效:
  抵押合同仅具有债权行为的性质,抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同,仅能产生债权人对抵押人的登记请求权,而不能直接产生抵押权,抵押合同的成立和生效与抵押权的成立应作区分。抵押合同成立是表示以书面方式表示当事人同意某项房地产抵押的意思真实表示的反映与达成。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力,抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生,抵押合同成立并不意味着其必然生效,只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味着抵押权的成立,只有登记才可产生抵押权的设定与成立。因此,抵押合同的成立与生效应当分开,而抵押合同的生效在现行法律规定的条件下,只能因法定条件成就而生效。其他的学理讨论实无具体实质意义。

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